A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento no sentido de que a indenização pela utilização do imóvel, comumente denominada taxa de fruição, somente pode ser exigida durante o período em que o adquirente permaneceu inadimplente. Assim, a cobrança não deve abranger todo o tempo de ocupação do bem quando, em parte desse período, houve regular adimplemento das obrigações contratuais.
A controvérsia teve origem em ação envolvendo a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia decidido que a taxa de fruição deveria incidir sobre todo o período de posse do imóvel pelos compradores, independentemente da data em que ocorreu o inadimplemento contratual. Segundo o entendimento adotado pela corte estadual, restringir a cobrança ao período de mora poderia resultar em enriquecimento sem causa dos adquirentes.
Ao analisar o recurso, o STJ reformou a decisão e reafirmou a orientação já consolidada em sua jurisprudência. De acordo com a Corte, a indenização pelo uso do imóvel possui natureza compensatória e destina-se a ressarcir o vendedor apenas pelo período em que o comprador, sem efetuar os pagamentos devidos, continuou usufruindo do bem.
Neste contexto, o colegiado destacou que a permanência do adquirente no imóvel durante a fase em que as prestações estavam sendo regularmente quitadas não autoriza a cobrança de qualquer valor adicional a título de fruição, uma vez que o uso do bem já encontrava contraprestação nas parcelas pagas em conformidade com o contrato.
A decisão possui relevante impacto nas demandas envolvendo distratos imobiliários, pois delimita os critérios para apuração dos valores passíveis de retenção pelo vendedor, reduzindo a incidência de descontos excessivos sobre as quantias a serem restituídas ao comprador. O entendimento também reforça a segurança jurídica e a previsibilidade das relações contratuais no mercado imobiliário, ao afastar interpretações que possam resultar em dupla oneração do adquirente.