A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão unânime, firmou entendimento de que, nas ações que buscam a rescisão de contratos de locação na modalidade built to suit, o valor da causa deve ser fixado com base no equivalente a 12 meses de aluguel, nos termos do artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, afastando a adoção do valor global do contrato.
O contrato built to suit, também denominado locação sob encomenda, caracteriza-se pela construção ou adaptação de imóvel de acordo com as necessidades específicas do futuro locatário, normalmente destinado a relações contratuais de longa duração.
No caso analisado, uma das partes defendia que o valor da causa deveria corresponder ao montante integral do contrato, equivalente a R$ 68,4 milhões. Contudo, foi mantida a decisão do Tribunal de Justiça do Paraná, que fixou o valor da demanda em R$ 6,84 milhões, correspondente a doze aluguéis mensais de R$ 570 mil.
Ao fundamentar o julgamento, o colegiado destacou que, embora a Lei do Inquilinato não trate expressamente das ações de rescisão envolvendo contratos built to suit, a interpretação sistemática da legislação conduz à aplicação das regras procedimentais previstas para as locações em geral. Nesse contexto, o artigo 54-A da Lei nº 8.245/1991 submete essa modalidade contratual às disposições processuais da própria lei, razão pela qual o critério específico para definição do valor da causa prevalece sobre a regra geral estabelecida pelo Código de Processo Civil.
A controvérsia teve origem em ação de rescisão contratual cujo valor inicialmente atribuído à causa correspondia a apenas um aluguel mensal. Após a desistência da demanda, a parte contrária requereu a majoração desse valor para o montante integral do contrato, além da fixação de honorários sucumbenciais. Embora a sentença tenha acolhido o pedido de correção para o valor total do contrato, o Tribunal de Justiça reformou esse entendimento para adequar o valor da causa ao parâmetro previsto na Lei do Inquilinato, reconhecendo, ainda, o cabimento da verba honorária.
No recurso ao STJ, sustentou-se, entre outros argumentos, que o tribunal estadual não poderia ter alterado, de ofício, o valor da causa e que, por se tratar de ação de rescisão contratual, deveria prevalecer a disciplina geral do Código de Processo Civil.
Ao apreciar a matéria, o STJ reafirmou que, embora a correção de ofício do valor da causa, em regra, deva ocorrer até a prolação da sentença, a jurisprudência admite exceções diante de erro material, inexatidão evidente ou quando a manutenção do valor atribuído puder resultar em enriquecimento sem causa. Assim, concluiu ser legítima a adequação promovida pelo tribunal estadual, por refletir o regime jurídico específico aplicável aos contratos de locação built to suit e evitar distorções na fixação dos honorários advocatícios.
A decisão reforça a prevalência das normas especiais da Lei do Inquilinato sobre as disposições gerais do Código de Processo Civil quanto ao valor da causa em litígios envolvendo contratos de locação sob encomenda, consolidando importante orientação para a definição dos parâmetros processuais aplicáveis a essa modalidade contratual.