A entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, acarretará relevantes alterações na forma de tributação da renda proveniente de aluguéis de imóveis já a partir de 2026.
Atualmente, os rendimentos de locação auferidos por pessoas físicas estão sujeitos unicamente ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), recolhido mensalmente por meio do carnê-leão ou declarado anualmente na Declaração de Ajuste. Diferentemente das empresas do setor imobiliário, as pessoas físicas não suportam a incidência de tributos sobre consumo, como ISS, PIS e Cofins.
Esse cenário será substancialmente modificado com a instituição do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência de estados e municípios, e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência da União — tributos centrais do modelo de IVA dual criado pela Reforma Tributária.
Conforme dispõe o artigo 251 da LC nº 214/2025, o recolhimento de IBS e CBS passará a ser obrigatório para pessoas físicas que cumulativamente:
- possuam mais de três imóveis destinados à locação; e
- aufiram receita bruta anual superior a R$ 240 mil decorrente dessas operações.
A superação desses limites, ainda que em até 20% dentro do mesmo exercício, ensejará a incidência dos novos tributos.
A implementação seguirá um regime transitório entre 2026 e 2032:
- 2026 e 2027 – aplicação de alíquotas simbólicas, permitindo adaptação gradual;
- a partir de 2028 – elevação progressiva das alíquotas de IBS e CBS, acompanhada da redução proporcional de ISS, PIS e Cofins;
- 2033 – consolidação plena do novo sistema, com a extinção dos tributos atuais.
Para atenuar os efeitos da nova carga, a legislação instituiu redutores específicos, entre os quais:
- redução de 70% da base de cálculo do IBS e da CBS em locações, arrendamentos e cessões onerosas de imóveis;
- redutor social de R$ 600 por imóvel residencial;
- redução de 50% na base de cálculo aplicável à alienação onerosa de imóveis;
- regra de transição para imóveis adquiridos até 31/12/2026, permitindo adotar, para fins de cálculo, o menor valor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial.
No tocante à locação por temporada (contratos de até 90 dias), a lei equiparou a operação a serviços de hospedagem, limitando a redução da base de cálculo a 40%, o que implica carga tributária efetiva mais elevada para esse segmento, notadamente em plataformas digitais de curta duração como Airbnb e Booking.
Além das locações, a venda de imóveis também passará a ser alcançada pelo IBS e pela CBS, com base reduzida em 50%, mas sem prejuízo da continuidade de incidência do ITBI e do IR sobre ganho de capital.
Em termos práticos, os contribuintes que hoje recolhem apenas IRPF sobre os aluguéis experimentarão, já em 2026, aumento progressivo da carga tributária, o que exigirá planejamento patrimonial e fiscal antecipado. Esse movimento tende a repercutir tanto na formação dos preços dos aluguéis (com possível repasse ao inquilino) quanto na atratividade do investimento imobiliário, que poderá ser relativizada frente a outras modalidades de aplicação.
Fonte: contabeis.com.br