O Superior Tribunal de Justiça, por sua Segunda Seção, ao apreciar o Tema 1.288 sob o rito dos recursos repetitivos, fixou orientação vinculante acerca dos efeitos da quitação do débito em contratos de financiamento imobiliário garantidos por alienação fiduciária, promovendo distinção entre os regimes jurídico-aplicáveis antes e depois da vigência da Lei nº 13.465/2017.
A controvérsia central envolvia a definição dos efeitos da purga da mora em momento posterior à consolidação da propriedade fiduciária, especialmente quanto à possibilidade de restabelecimento do contrato ou à limitação do devedor ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel.
Por maioria, nos termos do voto do relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, foram firmadas as seguintes teses:
(i) Sob a égide do regime anterior à Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a propriedade já estivesse consolidada em nome do credor e a mora tivesse sido purgada na forma do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, configurado ato jurídico perfeito, impõe-se o desfazimento da consolidação, com o consequente restabelecimento do contrato de financiamento.
(ii) Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, uma vez consolidada a propriedade fiduciária sem que tenha ocorrido a purga da mora, o devedor fiduciante passa a deter exclusivamente o direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não sendo mais admitida a purgação.
O colegiado ressaltou que a Lei nº 13.465/2017 promoveu alteração substancial no regime da alienação fiduciária de bens imóveis ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade em favor do credor, não subsiste a faculdade de purgar a mora, restando assegurado ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do bem.
Destacou-se, ainda, que a aplicação temporal da nova disciplina não se orienta pela data da celebração do contrato, mas pelos marcos fáticos da consolidação da propriedade e da eventual purga da mora. Assim, se a mora foi purgada antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, preserva-se o regime anterior, por se tratar de ato jurídico perfeito. Em sentido diverso, se a consolidação ocorreu e a mora não foi purgada até a entrada em vigor da nova lei, aplica-se o regime superveniente, ainda que o contrato seja anterior.
No caso paradigma (REsp nº 2.126.726), discutia-se decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em ação anulatória de execução extrajudicial, admitira a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, mesmo após a vigência da Lei nº 13.465/2017. O STJ entendeu que tal posicionamento divergia da tese fixada no repetitivo, dando provimento ao recurso especial para julgar improcedente a ação, reconhecendo ao devedor apenas o direito de preferência nos termos do § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.
Com a definição da tese, os processos sobrestados que tratam da mesma controvérsia poderão retomar sua tramitação, observando-se a orientação firmada.