A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que as obrigações condominiais constituídas antes do pedido de recuperação judicial devem ser consideradas créditos concursais, sujeitos às disposições do plano aprovado pelos credores, nos termos do artigo 49 da Lei nº 11.101/2005. Por outro lado, as obrigações condominiais posteriores ao ajuizamento da recuperação judicial mantêm natureza extraconcursal, podendo ser exigidas diretamente, inclusive por meio de execução.
A decisão buscou reafirmar a jurisprudência inaugurada em 2023 pela 2ª Seção do STJ, segundo a qual a classificação do crédito condominial no âmbito da recuperação judicial depende do momento de ocorrência do fato gerador da obrigação. Apesar disso, decisões divergentes ainda foram proferidas tanto pela 3ª quanto pela 4ª Turma, revelando a instabilidade jurisprudencial sobre o tema.
O equívoco interpretativo decorre da transição normativa entre o Decreto-Lei nº 7.661/1945, que regia exclusivamente os efeitos da falência — nos quais a dívida condominial era sempre tratada como extraconcursal —, e a atual Lei nº 11.101/2005, que, embora mantenha tal natureza para a falência (art. 84, III), adotou critérios distintos para a recuperação judicial, conforme o artigo 49.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que, em precedentes anteriores, o STJ aplicava indevidamente à recuperação judicial o mesmo tratamento conferido à falência, sem considerar a distinção normativa trazida pela nova legislação. Apenas a partir de 2023 o Tribunal passou a adotar o critério temporal da constituição do crédito como determinante para sua submissão ou não ao processo de soerguimento.
No julgamento em questão, prevaleceu o entendimento da relatora, no sentido de que os créditos condominiais anteriores ao pedido devem integrar o concurso de credores e ser pagos conforme o plano de recuperação, enquanto os créditos posteriores não se submetem aos efeitos da recuperação e podem ser exigidos normalmente. A tese foi acompanhada pelos ministros Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva.
Restaram vencidos os ministros Moura Ribeiro e Daniela Teixeira, que defenderam o caráter propter rem da dívida condominial, conferindo-lhe preferência sobre os demais créditos, inclusive no contexto da recuperação judicial. Para os votos divergentes, a dívida vinculada ao imóvel deveria ser tratada como extraconcursal, com fundamento no dever de conservação da unidade condominial e na possibilidade de penhora do bem, mesmo em hipóteses de alienação fiduciária, conforme precedentes da 2ª Seção.
REsp 2.180.450
