A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou o cancelamento da venda de um imóvel em Campinas (SP), destinado à construção de um empreendimento imobiliário. Os ministros decidiram que o cancelamento não está sujeito à decadência, pois o contrato original previa uma cláusula resolutiva para casos de frustração do negócio, como ocorreu devido à impossibilidade de regularizar outros dois terrenos envolvidos.
O acordo inicial estabelecia a venda de três terrenos por R$ 72 milhões a uma incorporadora, com a inclusão dos proprietários no quadro societário de uma empresa criada para o projeto. Contudo, problemas com a regularização de dois dos imóveis levaram o proprietário do único imóvel transferido a ajuizar uma ação para desfazer a venda.
As instâncias inferiores decidiram pela extinção do instrumento particular de ajuste de intenções que originou o negócio, além do cancelamento do registro de compra e venda do imóvel.
Em recurso especial, a incorporadora alegou que o prazo de decadência para pedir a anulação do negócio já havia expirado, visto que mais de quatro anos haviam se passado desde a assinatura do contrato. Também argumentou que o imóvel transferido não estava diretamente vinculado ao acordo original, mas a outro contrato cujas obrigações foram cumpridas.
No entanto, o relator do caso no STJ, ministro Moura Ribeiro, destacou que a decadência só se aplica quando prevista em lei ou em acordo entre as partes, o que não ocorreu neste caso. Ele explicou que, embora a demanda tenha sido chamada de ação anulatória, o objetivo real era a extinção do contrato devido à aplicação de uma cláusula resolutiva expressa.
Segundo o ministro, o pedido não se trata de anular o negócio por vício ou defeito, como previsto no artigo 178 do Código Civil, mas de extinguir o contrato por ineficácia do ajuste de intenções ao qual estava vinculado. Dessa forma, o prazo decadencial de quatro anos não se aplica.
Moura Ribeiro enfatizou que a venda foi fundamentada em uma causa específica: a construção de um empreendimento nos três terrenos, que geraria benefícios futuros. A cláusula 7.2 do contrato até previa a inclusão dos vendedores na sociedade de propósito específico, demonstrando a ligação entre o imóvel e o projeto.
Sobre a alegação de que a venda do imóvel resultou de outro contrato, o ministro apontou que o Tribunal de Justiça de São Paulo havia descrito o instrumento como uma extensão do acordo inicial. Contudo, reavaliar essa questão exigiria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.
Com isso, o STJ confirmou a decisão de cancelar a venda e extinguir o contrato, mantendo a validade da cláusula resolutiva.
Fonte: Conjur
