A 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reconheceu que a administradora de shopping center não está obrigada a apresentar comprovantes individualizados de pagamento das despesas rateadas entre os lojistas como condição para o prosseguimento de execução fundada em título extrajudicial. O entendimento foi firmado a partir da análise da natureza jurídica das verbas locatícias típicas desse modelo contratual.
A controvérsia teve origem em execução ajuizada para cobrança de débito superior a R$ 999 mil, composto por aluguéis em atraso, multa contratual, encargos comuns, despesas de ar-condicionado, energia elétrica e IPTU. No curso do processo, foi determinada a apresentação de documentos comprobatórios das despesas cobradas. Embora a credora tenha juntado atas de assembleias e documentos demonstrativos dos valores exigidos, a petição inicial foi indeferida sob o fundamento de ausência de comprovação individualizada dos gastos, resultando na extinção do feito sem resolução do mérito.
Após a interposição de embargos de declaração, o colegiado reviu seu posicionamento e concluiu que a exigência formulada não se harmoniza com a estrutura jurídica dos contratos de locação em shopping center, disciplinados pelo artigo 54 da Lei nº 8.245/1991.
Segundo o acórdão, as obrigações decorrentes da locação podem ser divididas em duas categorias distintas. A primeira compreende valores previamente estabelecidos contratualmente, como aluguéis e multas, cuja liquidez decorre diretamente das disposições pactuadas entre as partes. A segunda refere-se aos encargos comuns e despesas operacionais compartilhadas, calculados a partir de orçamento global aprovado pelos lojistas e posteriormente rateado entre os ocupantes do empreendimento.
Nesse contexto, o tribunal destacou que tais despesas não decorrem de desembolsos individualizados previamente realizados pelo locador em relação a cada unidade, mas de um sistema de previsão orçamentária e rateio antecipado. Por essa razão, considerou juridicamente inadequada a exigência de recibos específicos para demonstrar a liquidez dos valores cobrados.
O julgamento também reconheceu a validade de cláusula contratual que previa honorários advocatícios convencionais fixados em 20% sobre o valor do débito, admitindo sua cumulação com os honorários sucumbenciais. Para o colegiado, tratando-se de contrato empresarial celebrado entre partes dotadas de equivalente capacidade negocial, deve prevalecer a autonomia privada, inexistindo abusividade quando o percentual se encontra previamente definido de forma objetiva.
Outro aspecto relevante do acórdão foi a reafirmação do princípio da primazia do julgamento de mérito. O tribunal observou que, ainda que houvesse eventual insuficiência documental relacionada a alguma parcela específica da cobrança, tal circunstância não justificaria a extinção integral da execução. Nessas hipóteses, o prosseguimento da demanda deve ser assegurado ao menos em relação às parcelas suficientemente demonstradas e não controvertidas.
Com base nesses fundamentos, a 6ª Turma Cível determinou o retorno dos autos à instância de origem para regular processamento da execução e citação dos devedores, reafirmando a necessidade de privilegiar a solução efetiva do conflito em detrimento de formalidades que não comprometam a análise do mérito da controvérsia.