A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a teoria do adimplemento substancial — voltada à preservação dos vínculos contratuais diante de inadimplemento parcial de obrigação — não se aplica à adjudicação compulsória de imóvel. Segundo o colegiado, a transferência forçada da propriedade ao promitente comprador pressupõe o adimplemento integral da obrigação contratual, ainda que eventuais parcelas vincendas estejam prescritas.
Com base nesse posicionamento, foi negado provimento ao recurso especial interposto por adquirentes de um imóvel que, após pagarem cerca de 80% do preço pactuado, pleitearam judicialmente o reconhecimento da prescrição das parcelas remanescentes e, por consequência, a adjudicação compulsória do bem.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que admitir a adjudicação compulsória com fundamento no adimplemento substancial implicaria esvaziar a boa-fé objetiva que rege as relações contratuais. Para a magistrada, tal interpretação fomentaria o inadimplemento proposital das últimas parcelas, autorizando a transferência dominial sem a quitação do preço ajustado, o que se mostra juridicamente inaceitável.
No caso concreto, os recorrentes firmaram contrato de compra e venda parcelada em 2007, passaram a residir no imóvel e quitaram aproximadamente 80% do valor acordado. As últimas prestações não foram pagas, tampouco cobradas pela incorporadora, razão pela qual os compradores ajuizaram ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória.
Embora o juízo de primeiro grau tenha acolhido o pedido, e o Tribunal de Justiça de São Paulo tenha reconhecido a prescrição das parcelas remanescentes, a Corte estadual condicionou a adjudicação compulsória à comprovação da quitação integral do contrato, motivando a interposição do recurso especial.
Ao analisar o caso, a relatora reiterou que, embora a inércia do vendedor possa dar ensejo à prescrição de parcelas, tal circunstância não supre a exigência legal de pagamento integral do preço para fins de adjudicação compulsória. Ressaltou, ainda, que a teoria do adimplemento substancial, fundada na boa-fé objetiva, busca manter o contrato em vigor quando a inadimplência for mínima em relação à obrigação total, o que não afasta a necessidade de quitação total nos casos em que se pretende a transferência definitiva da titularidade do bem.
Por fim, a ministra indicou que os adquirentes possuem alternativas jurídicas para regularização da situação dominial, como a composição amigável com o promitente vendedor ou, se presentes os requisitos legais, o ajuizamento de ação de usucapião.
REsp 2.207.433